Acquista con preliminare terreno edificabile, ma il Comune nega i permessi di costruire: quali tutele per l’acquirente?

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E’ prassi frequente per coloro che sono interessati all’acquisto di un immobile stipulare, prima del definitivo, un contratto preliminare, da cui derivano obblighi reciproci.

E se questi obblighi non vengono rispettati, anche da una sola parte, ci sono delle conseguenze: vediamole.

Che cos’è un preliminare?

Il preliminare è un contratto vero e proprio, autonomo rispetto al successivo contratto definitivo.

Le parti, con il contratto preliminare, si impegnano a realizzare un assetto di interessi che poi verrà compiutamente realizzato con il contratto definitivo.

(ad esempio: una giovane coppia ha interesse ad acquistare la proprietà di un appartamento, ma non dispone nell’immediatezza della somma per il pagamento del prezzo … con il preliminare, intanto vincolano l’affare, in attesa dell’erogazione del mutuo richiesto alla banca).

Se stipulo un preliminare, mi assumo degli obblighi?

Certo.

Dalla stipulazione di un contratto preliminare, nascono per le parti una serie di obblighi giuridici.

Entrambe le parti si obbligano, principalmente, a prestare il loro consenso alla stipulazione del contratto definitivo.

In estrema sintesi, l’oggetto del preliminare consiste in un fare e più precisamente:

• obbligo di manifestare successivamente la volontà contrattuale, già individuata quanto alle parti ed al contenuto, nel contratto definitivo (nell’esempio di prima: la giovane coppia si obbliga a concludere una successiva compravendita con quel venditore ed a quel determinato prezzo pattuito);
• obbligo di trasmettere quel diritto a cui le parti aspirano (nell’esempio: il venditore realizza il trasferimento della proprietà della villetta e la giovane coppia la acquista).

In che forma posso stipulare il preliminare?

Il codice civile si occupa della sola forma del contratto preliminare e stabilisce che questa forma deve essere la medesima prevista per il contratto definitivo.

In altre parole, se il contratto preliminare viene concluso in una forma diversa da quella prevista per il contratto definitivo, la sanzione che la legge prevede è la nullità del preliminare (art. 1351 codice civile).

In particolare, il preliminare che ha ad oggetto l’impegno a trasferire la proprietà di un bene immobile, deve farsi per atto pubblico oppure soltanto con una scrittura privata (art. 1350 codice civile lettera a).

In altri termini, non è necessario recarsi dal notaio ed avvalersi della sua assistenza, ma lo diventa soltanto se si vuole trascrivere il contratto nei pubblici registri immobiliari.

Nelle trattative ed anche nella fase di esecuzione del contratto, mi devo comportare secondo buona fede?

Certo.

Il codice civile richiede che nella fase precontrattuale ed in quella della formazione del contratto (art. 1337), entrambe le parti (che sono i futuri contraenti) si devono comportare secondo correttezza e buona fede.

Questa regola ha valore di vera e propria clausola generale: in altri termini, evitando il difficile linguaggio delle leggi, significa che il contenuto di questa regola non può essere determinato, in via preventiva, in maniera precisa e dettagliata.

Peraltro, entrambi i contraenti devono comportarsi secondo buona fede, anche nelle fasi successive alle trattative ed in particolare in quella di:

• esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.);
• interpretazione del testo o del contenuto del regolamento contrattuale (art. 1366 c.c.).

Cos’è la presupposizione?

Può accadere che i contraenti, nella stipulazione del contratto, “presuppongano” determinate qualità del bene o più in generale, determinati fatti che costituiscono la “ragione pratica” del regolamento contrattuale.

La presupposizione, quindi, è un rimedio (creato dagli studiosi del diritto e recepito nelle aule giudiziarie) che consente di sciogliere (o risolvere) il rapporto contrattuale quando, per un fatto indipendente dalla volontà delle parti, non si possa pervenire a realizzare la “ragione pratica” del contratto.

In altri termini, la presupposizione può consistere:

• in una condizione inespressa, o quasi espressa, del contenuto del contratto (… il giudice viene chiamato a scovare la volontà dei contraenti “tra le pieghe” del contratto …);
• che entrambe le parti hanno avuto necessariamente presente al momento in cui è nato il rapporto contrattuale.

Come posso far valere la presupposizione e quali sono le tutele previste dalla legge?

Le parti possono, al ricorrere di queste condizioni, possono:

• accordarsi tra loro in via stragiudiziale: convenire amichevolmente di sciogliere il contratto (art 1372 codice civile) e liberarsi così dal vincolo contrattuale;
• Oppure, in caso di disaccordo, adire la via giudiziale: quindi, la parte la quale lamenta il venir meno, successivamente alla stipulazione del contratto, della ragione pratica per la quale il contratto era stato concluso, potrà rivolgersi al giudice e domandare la risoluzione del contratto, oltre che le restituzioni (ad esempio, eventuali acconti) ed il risarcimento dei danni.

Come abbiamo visto, questo rimedio della presupposizione può – in certi casi – offrire tutela all’acquirente.

Ma per evitare, almeno in una certa misura possibile, il contenzioso, a mio avviso è consigliabile inserire, già nel testo del contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto di un immobile, quelle clausole finalizzate a tutelare particolari esigenze o interessi della parte acquirente, affidandosi ad un legale civilista per la stesura e redazione del contratto.

Il caso:

• La ditta “Costruzioni Residence” citava in giudizio la “signora Terreni”, con la quale aveva concluso un contratto preliminare di vendita, pagando un acconto sul prezzo, con cui la signora Terreni prometteva di vendere entro un certo termine la proprietà di un terreno;
• In particolare, la “Costruzioni Residence” lamentava che prima della conclusione del contratto definitivo, il Comune negava il permesso di costruire e pertanto, la stessa si rifiutava di concludere l’acquisto definitivo: a sostegno di tale rifiuto, asseriva che entrambe le parti avevano inteso il suolo come edificabile, anche se in nessuna parte del contratto preliminare sottoscritto era previsto come tale;
• Il Giudice (Tribunale di Taranto, sentenza 19 novembre 2012) ha dato ragione alla “Costruzioni Residence”, dichiarando risolto il contratto preliminare di vendita ed imponendo alla “signora Terreni” di restituire l’acconto ricevuto;
• In particolare, il tribunale ha ritenuto di accordare tutela all’acquirente, interpretando e valorizzando una serie di elementi del contratto (le autorizzazioni concesse dalla signora Terreni per presentare i progetti al Comune, il significativo ammontare del prezzo più consono ad un terreno edificabile) e dal comportamento delle parti (la signora Terreni non aveva contestato che il terreno era inedificabile) che indicavano come le parti avevano considerato il terreno come edificabile, pur senza scriverlo nel contratto.