Locazione di immobile non utilizzabile: quando sospendere il pagamento del canone?

Tempo di lettura previsto 2 minuti

Il conduttore paga un canone (di affitto) per godere dell’uso di un immobile di proprietà del locatore.

Ma in caso di mancato godimento dell’immobile, che dipende dalle condizioni dello stesso, il conduttore può tutelarsi.

Vediamo come.

Che cos’è la locazione?

La locazione, in generale, è quel contratto (art. 1571 codice civile) con il quale:

• il locatore: si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo;
• il conduttore: si obbliga, a fronte di ciò, a pagare il corrispettivo per il godimento della cosa.

La regole di questo contratto in generale sono previste dal codice civile, mentre per alcuni tipi particolari di locazione, come ad esempio quella di immobili ad uso diverso dall’abitativo (attività commerciali, artigianali ed industriali), le regole si trovano in leggi speciali (come nella legge 27 luglio 1978 n. 392).

Mi sono già occupato, in altro post, della possibilità del locatore di “mettere alla porta”, con lo sfratto, il conduttore in caso di mancato pagamento del canone (per maggiori informazioni sullo sfratto, clicca qui).

Cosa fare in caso sia impossibile godere dell’immobile affittato?

Il proprietario ha l’obbligo di consegnare al conduttore un immobile che sia idoneo all’uso concordato in contratto.

Se non lo fa e l’immobile presenta vizi che impediscono in modo apprezzabile il godimento, per il tramite di un avvocato civilista, puoi:

• scioglierti dal contratto;
• oppure chiedere una riduzione del canone;
• queste due tutele scattano, a condizione che si tratti di vizi occulti: cioè non conosciuti e nemmeno conoscibili (o ipotizzabili), al momento in cui hai stipulato il contratto.

Photo credit: Alex Pepperhill, link, cc

Posso sospendere il pagamento del canone?

Il conduttore, a fronte del mancato godimento dell’immobile, può anche “reagire” e sospendere il pagamento del canone.

Ma fai attenzione: puoi autotutelarti, con la sospensione del pagamento, nel solo caso in cui sia totalmente ed assolutamente impossibile godere dell’immobile.

Quindi, ti sarà consentito reagire (sospendere i pagamenti) soltanto quando manca totalmente la contro-prestazione dovuta dal locatore (consegnare un immobile idoneo all’uso concordato).

Il caso:

• La società “Immobiliare” citava in giudizio il conduttore, al quale aveva concesso in locazione un immobile, contestandogli di non aver pagato i canoni di locazione di alcuni mesi ed il Tribunale di prima che di seconda istanza, lo condannavano al pagamento richiesto;
• La Cassazione (con sentenza 3 maggio 2016, n. 8637) ha, invece, accertato che l’immobile era affetto da gravi vizi, che impedivano assolutamente al conduttore di utilizzare l’immobile e consistenti in cavi elettrici collocati, in modo pericoloso, sotto al pavimento, e scoperti dopo la stipulazione del contratto: quindi, ha dato ragione al conduttore e imposto di rifare un nuovo processo, in osservanza dei principi esposti.

Consiglio: in caso di scoperta di anomalie o vizi che ti impediscono di utilizzare l’immobile affittato, prima di assumere ogni iniziativa nei confronti del locatore, è opportuno fare valutare dal tuo legale la tua situazione…