Debiti del condominio verso i fornitori: chi paga?

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L’amministratore di condominio stipula contratti necessari per la gestione di cose, impianti e servizi del condominio (manutenzione ascensore, tetto, pulizia scale ecc.) dai quali derivano dei debiti in capo al condominio.

I problemi nascono quando il fornitore, a causa del mancato pagamento da parte dell’amministratore di condominio, voglia recuperare il proprio credito.

A fronte di questa eventualità, siccome il condominio è fatto di tanti condomini, occorre capire se il singolo condomino sia tenuto a pagare al fornitore l’intero debito del condominio, oppure se sia tenuto a pagare soltanto la propria quota.

Vediamolo insieme!

Photo Credit: Oscar, Condominios, link, cc

Che cos’è un obbligazione solidale?

L’obbligazione in solido (con-debito) è un debito in cui:

• vi sono più debitori;
• tutti i debitori sono obbligati ad eseguire la medesima prestazione;
• e ciascuno può essere costretto all’adempimento, nei confronti dell’unico creditore, per la totalità del debito.

E a questo punto, occorre capire se il debito del condominio verso il fornitore sia solidale, essendo il condominio composto di più condomini (più debitori) ed un contratto comune a tutti (causa comune).

Quando mi trovo difronte ad un’obbligazione solidale?

Normalmente, quando vi sono più debitori, di regola il debito deve considerarsi solidale; sempreché la legge o il titolo non prevedano diversamente (art. 1294 c.c.).

Il debitore che si trovi costretto ad adempiere l’intera obbligazione solidale nei confronti del creditore, potrà poi agire per il recupero di quanto pagato – in via di regresso – nei confronti degli altri condebitori per la parte dovuta da ciascuno di essi (art. 1299 c.c.). 

Più in particolare, un’obbligazione è solidale, quando la prestazione è – per sua natura o considerata dalle parti – indivisibile: in questo caso, il creditore dovrà chiedere (ed il con-debitore sarà tenuto) l’adempimento per la totalità (art. 1319 c.c.).

Il problema si pone per il debito che ha ad oggetto una somma di denaro, che è per natura divisibile e frazionabile in quote, e ci si chiede se possa essere considerato solidale.

Un debito di denaro, è solidale o parziario?

In generale, si può ritenere che quando la prestazione è divisibile, come quella di denaro:

• l’obbligazione sarà solidale, quando così è previsto dalla legge;
• in mancanza di una previsione di legge, è parziaria.

E i debiti del condominio sono solidali o parziari?

In conclusione, i debiti del condominio sono parziari ed il singolo condomino sarà tenuto a pagare il fornitore nei limiti della propria quota (nelle proporzioni stabilite dalla legge).

Tuttavia, una norma recentemente introdotta (art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile, modificato dalla legge 2012 n. 220) ha introdotto un “meccanismo di garanzia” prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” .

Quindi, i creditori del condominio devono richiedere il pagamento prima ai condomini morosi e poi – soltanto in caso di insuccesso – anche ai condomini in regola con i pagamenti.

La norma non brilla certo per chiarezza e non è chiaro se i creditori possono chiedere l’intero importo non recuperato dai morosi anche ad uno soltanto dei condomini virtuosi, oppure invece se i condomini virtuosi siano tenuti al pagamento del debito insoluto ciascuno limitatamente alla propria quota…

Il caso:

-La Costruzioni Edili, società che effettua lavori di ristrutturazione degli edifici condominiali, cita in giudizio il Condominio Bella Vista ed i singoli condomini, chiedendone la condanna, in via solidale tra loro, al pagamento del corrispettivo non pagato per i lavori di tinteggiatura delle facciate;

-La domanda della Costruzioni Edili proposta nei confronti dei condomini è stata rigettata, sia in primo che in secondo grado, in quanto essi avevano già adempiuto pro quota all’obbligazione azionata in giudizio;

-La Cassazione, con una decisione intervenuta prima della modifica normativa ed in applicazione dei suesposti principi, ha affermato che le obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione, il godimento e la gestione delle cose comuni, e la conseguente responsabilità dei singoli condomini, sono rette dal principio della parziarietà, con la conseguenza che ciascuno di essi sarà responsabile dei debiti condominiali pro quota (ossia in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno).

Questo articolo è una sintesi della lezione, teorico-pratica, che ho tenuto il 18 maggio 2017 al corso di Diritto Privato presso la sede di Rovigo della Facoltà di Giurisprudenza dell’Università di Ferrara.