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maggio 14, 2016

Non paga il canone di locazione: quando posso fare lo sfratto?

In caso di mancato pagamento del canone di locazione, il proprietario sfratta (o mette alla porta) il conduttore.

Ma, in alcuni casi, questo può avvenire anche quando il pagamento del canone viene eseguito con modalità diverse da quelle previste in contratto.

Facciamo chiarezza.

Che cos’è la locazione?

La locazione, in generale, è quel contratto (art. 1571 codice civile) con il quale:

  • il locatore: si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo;
  • il conduttore: si obbliga, a fronte di ciò, a pagare il corrispettivo per il godimento della cosa.

La regole che disciplinano questo contratto in generale sono previste dal codice civile.

Mentre per alcuni tipi particolari di locazione, come ad esempio la locazione di immobili ad uso diverso dall’abitativo (attività commerciali, artigianali ed industriali), le regole sono previste da leggi speciali (legge 27 luglio 1978 n. 392).

La locazione è un contratto che presenta i seguenti caratteri:

  • consensuale;
  • ad effetti obbligatori;
  • oneroso (se non fosse previsto un corrispettivo, il godimento della cosa sarebbe un comodato);
  • a prestazioni corrispettive;
  • di durata;

E se non pago il canone di locazione?

L’obbligazione principale prevista dalla legge a carico del conduttore, consiste nel pagamento tempestivo del canone.

In caso di inadempimento a tale obbligazione, il locatore può chiedere lo sfratto (risoluzione del contratto) e le prove richieste a tale fine hanno un oggetto diverso, in particolare:

  • il locatore: deve provare il contratto di locazione ed il canone pattuito;
  • il conduttore: l’avvenuto pagamento del canone;
  • nel caso in cui il conduttore non sia in grado di fornire la prova del pagamento: verrà disposto lo sfratto (la risoluzione e quindi lo scioglimento del vincolo del contratto di locazione), e le restituzioni (ad esempio: il conduttore moroso deve non soltanto pagare la pigione, ma anche riconsegnare la disponibilità dell’immobile al proprietario locatore).

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Quante mensilità non pagate sono necessarie per la risoluzione del contratto?

In generale, il codice civile prevede che il contratto può essere risolto nel caso in cui una delle parti sia inadempiente (non solo all’obbligo di pagare il canone, ma anche ad un’altra obbligazione) e l’inadempimento sia di non scarsa importanza, considerato l’interesse dell’altra parte.

Per quanto riguarda in particolare l’obbligo di pagare il canone di locazione, nella disciplina del contratto di locazione, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento a questo obbligo, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, è regolata in modo diverso per le locazioni di immobili ad uso abitativo e per quelle ad uso diverso dall’abitativo.

Per le locazioni ad uso abitativo, tale valutazione (della gravità dell’inadempimento all’obbligo di pagare il canone) è affidata a un parametro predeterminato dalla legge ed ancorato a due elementi:

  • uno quantitativo: è necessario il mancato pagamento di una rata del canone di locazione o di oneri accessori di importo superiore a due mensilità di canone;
  • uno di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato (il ritardo nel pagamento del canone non è più tollerabile decorsi 20 giorni dalla scadenza, mentre per gli oneri accessori decorso il termine previsto in contratto).

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento è invece rimessa:

  • alla discrezionalità del giudice: che applicherà i comuni criteri (inadempimento di non scarsa importanza) previsti dalla disciplina generale (art. 1455 c.c.);
  • e con facoltà di utilizzare quale parametro “orientativo” il principio già visto per le locazioni ad uso abitativo, ma tenuto conto delle particolarità del caso concreto.

Quindi, la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale, per mancato pagamento di canoni o oneri accessori, potrà essere disposta dal Giudice soltanto:

  • in presenza di inadempimenti tali da “rompere” l’equilibrio contrattuale;
  • e tenuto conto del comportamento complessivo osservato dal conduttore.

E l’elemento soggettivo dell’inadempimento ha qualche importanza?

Si.

Infatti, per pronunciare lo sfratto (e la risoluzione del contratto), è necessario anche il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito dalla imputabilità della mora del debitore a dolo o colpa.

Per evitare la mora, il conduttore (debitore) potrebbe fare un’offerta non formale, ossia mettere la propria prestazione a disposizione del creditore (art. 1220 codice civile).

Come posso pagare il canone di locazione?

Nelle obbligazioni pecuniarie, che sono quelle che hanno ad oggetto una somma di denaro, il debitore ha facoltà di pagare, a sua scelta e laddove la legge non preveda una diversa modalità di pagamento, mediante:

  • moneta avente corso legale nello stato: il creditore non può rifiutare il pagamento in “contanti” ed in questo caso, l’effetto liberatorio (cioè l’estinzione del debito) si verifica con la consegna al locatore della somma di denaro (art. 1182 co. 3 e 1277 codice civile);
  • assegno circolare: il locatore (creditore) potrebbe rifiutare il pagamento solamente per un giustificato motivo, da valutare secondo le regole della buona fede e correttezza;
  • in quest’ultimo caso, il debito si estingue quando il locatore (creditore) acquisisce concretamente la disponibilità della somma di denaro attraverso l’incasso dell’assegno, ricadendo invece sul conduttore (debitore) il rischio derivante dal fatto della non convertibilità dell’assegno;
  • non il bonifico bancario: il pagamento con questa modalità costituisce inesatto adempimento e non ha efficacia liberatoria, senza che vi sia stato un preventivo accordo con il locatore (creditore). Anche se ciò è vero a livello di principi, a mio avviso, nella pratica è difficilmente negabile che il bonifico bancario, al pari del contante e dell’assegno circolare, sia un valido mezzo di pagamento.

Oggi, però, la legge vieta il pagamento per contanti, ed impone così un metodo di pagamento “tracciabile”, nei casi in cui il canone di locazione per l’anno 2016 “supera” la soglia di € 3.000.

E nel caso in cui il locatore si rifiuti di ricevere il pagamento dei canoni?

Nel caso in cui il conduttore voglia pagare il canone, anche se in ritardo e quindi voglia adempiere, il locatore non può rifiutarsi di ricevere tale adempimento,  sia pure tardivo.

Ciò, a condizione che il conduttore abbia formulato un’offerta di adempimento che deve essere:

  • idonea;
  • seria;
  • e formulata prima che il locatore abbia chiesto lo sfratto (e quindi prima che sia proposta la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 co. 3 codice civile).

Il caso:

  • La “Immobiliare Italia” citava in giudizio la ditta “Scarpe Artigianali”, con la quale aveva concluso un contratto di locazione ad uso commerciale, chiedendo lo sfratto della ditta conduttrice e lamentando il mancato pagamento di più canoni di locazione che doveva essere effettuato per contanti;
  • La “Scarpe Artigianali”, dal canto suo, affermava di aver corrisposto quanto dovuto con l’invio di un bonifico, perché aveva tentato di pagare per contanti presso la sede della proprietaria locatrice, ma di averla trovata chiusa;
  • Il Tribunale di prima istanza dava ragione alla “Immobiliare Italia” dichiarando lo sfratto ed ordinando il rilascio dell’immobile, ritenendo che la “Scarpe Artigianali” aveva tentato di adempiere con notevole ritardo e tra l’altro con un mezzo di pagamento (bonifico) diverso da quello contrattualmente previsto (contanti);
  • Il Giudice di seconda istanza (Corte d’appello di Napoli, sentenza 6 maggio 2015), invece, ha dato ragione alla “Scarpe Artigianali”, rigettando la domanda di sfratto ed ordinando la restituzione dell’immobile nella sua disponibilità, ritenendo che la conduttrice aveva comunque corrisposto alla “Immobiliare Italia” quanto dovutole e se anche poteva considerarsi inadempiente per aver pagato a mezzo bonifico al posto dei contanti, questo denotava comunque una seria volontà di adempiere ed era (un’offerta informale) tale da evitarle la mora del debitore.

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